Апартаменты Москвы: крах рынка или возрождение в новом формате :: Мнения :: РБК Недвижимость

В мае и июне 2022 года продажи апартаментов находились на драматически низком уровне: на всю Москву было реализовано всего лишь 300 апартаментов, при этом количество непроданных апартаментов составляет сейчас около 17 тыс. во всех классах, от комфорта до де-люкс. Что застройщики могут предложить потенциальным покупателям не пользующихся былым спросом апартаментов?

Любые новости о легализации апартаментов всегда сильно влияют на спрос. В конце 2020 года в Госдуме и Минстрое обещали урегулировать вопрос со спорным статусом апартаментов, которые покупаются как жилье, но таковым не являются — их относят к нежилым помещениям со всеми вытекающими сложностями. Для девелоперов и риелторов самым ожидаемым решением вопроса с апартаментами было приравнять их к квартирам. Свои ожидания они активно транслировали в СМИ.

На фоне тех слухов продажи апартаментов били рекорды: в декабре 2020 года в Москве их было продано более 900. Апартаменты стоили на 10–15% дешевле квартир, довольно часто располагались в интересных местах и обладали лучшим качеством по сравнению с жилыми новостройками. Поэтому их покупали как второе жилье, для отселения детей или родителей, а также для сдачи в аренду. Но разговоры о перспективах признания апартаментов жильем очень сильно разогрели рынок.

Читайте также: «Это колоссальная проблема»: самые яркие цитаты властей об апартаментах

С тех пор в вопросе о статусе апартаментов ничего особо не поменялось: воз и ныне там, понятие апартаментов до сих пор размыто и нелегализовано. Резко негативным сигналом для спроса, очевидно, может стать очередная утечка из Госдумы — в середине июля появились заявления о том, что «апартаменты никогда не приравняют к жилью». Во всяком случае глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов заявил, что «под действие Жилищного кодекса апартаменты не подпадут», но депутаты рассматривают возможность выделения апартаментов в отдельную категорию недвижимости и снижения по ним ставок налога на имущество и коммунальных платежей.

На фоне затягивания сроков решения вопроса легализации апартаментов, а также в связи с внутрироссийскими и внешнеполитическими событиями спрос на апартаменты резко сократился.

Читайте также: Апартаменты не приравняют к жилью: как это скажется на спросе и ценах

Временные трудности или системный сбой?

Что же произошло на рынке апартаментов? Конечно, оказали влияние геополитическая обстановка и экономическая неопределенность. В частности, бурный рост ставки рефинансирования и последовавший за ним рост ставок по ипотеке сделали приобретение недвижимости с использованием кредитных средств невыгодным. Проблему недоступности покупки в ипотеку квартир правительство довольно оперативно решила, введя программу субсидирования, так называемую льготную ипотеку. Но апартаментов эта программа не коснулась, что резко обрушило спрос. В настоящее время продажи апартаментов все еще находятся под давлением и говорить о восстановлении темпов продаж категорически нельзя.

При этом однозначно утверждать, что рынок апартаментов окончательно встал и продаж нет, тоже нельзя. Относительно неплохо чувствуют себя сегменты апартаментов классов комфорт и премиум/де-люкс, наибольшие проблемы с продажами сейчас испытывают застройщики апартаментов среднего ценового сегмента, бизнес-класса.

Комфорт-класс привлекает покупателей, у которых на руках есть 5–6 млн руб., но возникли сложности с получением банковских кредитов. Единственной возможностью приобрести жилую недвижимость в Москве для них остаются апартаменты. Апартаменты высшей ценовой категории, де-люкс и премиум-класса, пользуются спросом у состоятельных покупателей, для которых более важен не правовой статус недвижимости, а местоположение и качество продукта.

Проблемный бизнес

Традиционно в Москве 70% потенциальных покупателей апартаментов бизнес-класса рассматривали апартаменты как недвижимость для собственного проживания, в своем роде замену квартире. Оставшиеся 30% покупателей были инвесторами, которые приобретали апартаменты, чтобы сдавать их в аренду. В настоящее время количество покупателей, рассматривающих апартаменты для собственного проживания по причинам, о которых было сказано выше, значительно сократилось. Конечные пользователи сейчас выбирают приобретение квартир в новостройках в ипотеку под пресловутые 0,01%.

В этой ситуации у девелоперов апартаментов бизнес-класса остается только три пути, чтобы повышать темпы продаж: